Наши юристы продолжают бороться за права предпринимателя Тимошук Валентины Александровны.
Арбитражный суд Северо-Западного округа 13 декабря 2018 года оставил в силе постановления нижестоящих судов по делу А56-52992/2018 о взыскании с предпринимателя в пользу Комитета имущественных отношений города Санкт-Петербург 1 050 000 рублей в связи с отказом выкупать помещение, которое арендовала у города.
Суть дела в следующем.
Предприниматель 12 ноября 2015 года обратилась в Комитет с заявлением о реализации своего права на выкуп арендуемого ею нежилого помещения (подвала) на улице Чайковского д. 16. Комитет назначил проведение оценки объекта ГУП ГУИОН.
Своим распоряжением от 31 декабря 2015 года Комитет предложил Предпринимателю проект договора купли-продажи, в котором Предпринимателю предлагалось приобрести Объект за 10 500 000 рублей.
Предприниматель писала АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (выступает от имени Комитета) о своем несогласии с ценой. Также предприниматель решила провести свою оценку помещения, обратившись к независимому эксперту. Специалист оценил помещение в 4 100 000 рублей.
Получив отказы от Комитета и Фонда имущества, предприниматель решила самостоятельно (без привлечения юристов) обратиться в суд с требованием об оспаривании результата оценки ГУП ГУИОН. Иск предъявлен к АО «Фонд имущества», ГУП ГУИОН и Комитету.
Комитет, ГУИОН и Фонд имущества дали свои отзывы, в которых выразили несогласие с позицией предпринимателя и посчитали, что оценка ГУП ГУИОН проведена правильно.
Суд назначил экспертизу и поставил вопрос эксперту: соответствует ли отчет об оценке помещения, выполненный ГУП ГУИОН, требованиям законодательства. Примерно в это же время к работе подключились юристы Lex&Juris.
Судебный эксперт выразил согласие с оценкой ГУП ГУИОН. Предварительно наши юристы консультировались у разных специалистов в области оценки недвижимости. По итогу у нас была развернутая позиция о том, что отчет ГУП ГУИОН содержит грубые ошибки и на его основании нельзя оценивать объект. Например, спорное помещение (ул. Чайковская д. 16) сравнивали с объектами, которые в несколько раз превышали его стоимость, такие как: наб. Канала Грибоедова д. 15 (рядом с домом Зингера), стоимость кв. м. ~540 000 рублей (стоимость объекта ~94 800 000 рублей); Загородный пр-кт д. 9, стоимость кв. м. ~350 000 рублей (стоимость объекта ~79 000 000 рублей); ул. Марата д. 54/34, стоимость кв. м. ~214 000 рублей (стоимость объекта ~47 000 000 рублей).
Иными словами, они сравнивали наш объект с теми, которые стоили до 9 раз дороже (если верить оценке ГУП ГУИОН) и до 23 (!) раз дороже (если верить независимым специалистам). Естественно, цена спорного помещения выйдет крайне высокой, если его сравнивать с очень дорогими объектами аналогами. Никакая корректировка не сможет дать достоверный результат из-за крайне высокого уровня погрешности, вызываемого несопоставимостью объектов для сравнения.
Суд также не обратил внимание, что закон об оценочной деятельности запрещает юридическому лицу заключать договоры на проведение оценки с заказчиком (Комитетом), если это лицо является аффилированным лицом заказчика. ГУП ГУИОН является юридическим лицом, учрежденным, внимание, Комитетом имущественных отношением Санкт-Петербурга, то есть заказчиком отчета об оценке спорного помещения.
Суд не учел наши аргументы и принял решение, что цена в 10 500 000 рублей определена верно. Все эти критические моменты в решении суда мы изложили в апелляционной жалобе, а затем в кассационной жалобе.
После этого, предприниматель, к сожалению, утратила интерес к помещению.
В итоге мы в период данного спора считали цену договора НЕ СПРАВЕДЛИВОЙ, ни на каком из этапов мы не выражали согласие с проектом договора, наоборот, боролись с ценой до последнего.
Примерно в то же время Комитет начал слать предпринимателю письма о том, что коль скоро суд установил цену в 10 500 000 рублей, то это значит, что договор между Комитетом и предпринимателем заключен на эту сумму. Естественно, в ответном письме мы выразили категорическое несогласие с такой позицией.
Далее Комитет направил письмо о том, что он отказывается от договора и требует неустойку в размере 10% от цены объекта на основании проекта договора купли-продажи, который предприниматель не подписывал.
Все это время предприниматель продолжала пользоваться помещением и платить арендную плату (~50 000 в месяц).
От Комитета далее следует иск о взыскании неустойки в размере 1 050 000 рублей на том основании, что предприниматель так и не внесла первый платеж. Юристы Lex&Juris подготовили подробные возражения на требования Комитета, ссылаясь на незаключенность договора купли-продажи. Также мы, как минимум, просили снизить неустойку, т.к. за тот период, когда первое решение вступило в силу, до сдачи помещения Комитету, предприниматель выплатила более 500 000 рублей арендной платы. Суд последнее полностью проигнорировал и в своем решении этого факта не отразил, взыскав всю сумму. То же самое сделал 13ААС, а затем и АС СЗО.
В итоге юристы Lex&Juris подготовили и направили в Верховный суд кассационную жалобу, ссылаясь на грубые нарушения принципа свободы договора, а также норм закона. Мы полагаем, что закон, который призван защищать слабую сторону (предпринимателя), был истолкован против слабой стороны.
Надеемся, что Верховный суд РФ обратит внимание на очень серьезное и грубое искажение основных прав и свобод предпринимателя.
